2024年10月的一个下午，我在York Mills和Leslie附近，准备给一套即将上市的独立屋插牌。
我把车停在路边，打开后备箱，把For Sale牌子、铁架和锤子一件件拿出来，搬到前院的草坪上。
那是一个很普通的秋日下午。
我刚把铁架立起来，拿起锤子敲了几下。
“叮、叮、叮……”
声音在路边格外清楚。
旁边正好停着一辆公交车。
我低着头继续干活，忽然听见车门打开。抬头一看，一位中年男士从驾驶座下来，微笑着朝我走过来。
他看了看草坪上的For Sale牌子，又看了看我，问：
“你是卖这套房子的经纪吗？”
我点点头。
我以为遇到了一个潜在买家，便放下手里的锤子，和他攀谈起来。
他问房子多大、几间卧室、大概卖多少钱，我一一告诉了他。
聊了一会儿，我顺口问：
“你是想买这个房子吗？”
他停了一下，有些不好意思地笑了。
“不是。”
“我是想卖掉我的公寓。”
原来，他和太太几年前从巴基斯坦移民到加拿大。
他在多伦多开公交车，太太也有工作，两个人收入都算不上特别高，家里还有两个孩子。他们自己住在一套不大的Bungalow里，也有Mortgage。
前些年房价一路狂飙，看着身边不少人买楼花赚得盆满钵满，他们也在Mississauga买了一套预售公寓。
想法其实很简单：等几年，房子盖好了，价格涨了，再卖掉。
那几年，这样想的人不在少数。
只是后来发生的事情，大家都知道了。
利率快速上升，房地产市场也转了方向。
等到公寓真正交房的时候，他们才发现，已经很难按照原来的计划转手卖掉。
可房子已经盖好了, 必须Closing。
以夫妻两个人的收入，再加上自住房原有的Mortgage，很难从银行申请到贷款。最后，他们只能私贷，勉强把房子接下来。
公寓后来租了出去。每个月虽然有租金进账，但利息、管理费、地税，一项项加起来，租金还是不够。
他说，自己每个月工资发下来，很大一部分都要填进这个窟窿。
然后，他很平静地问我：“如果你有买家，能不能帮我把它卖掉？”
哪怕亏一些，他也想割肉离场。
那天下午，我们没有聊很久。
公交车还停在路边。
他要继续上班，我也要继续把那块牌子插完。
后来，我时不时会想起这个人。
尤其是最近。
因为又有一些客户开始问我同样一个问题：
“Jerry，现在Condo已经跌了这么多，到底什么时候才适合把手里的投资公寓卖掉？”
这个问题，没有人能够准确回答。
不过，最近的一些数据，颇值得玩味。
最冷的时候，也许正在慢慢过去
2026年第二季度，GTA Condo成交量同比增加8.8%，Active Listings同比减少15.4%，但平均成交价格仍比去年同期下降7.5%。
换句话说：
成交开始恢复，库存有所下降，但价格仍然在下探。
如果现金流还能承受，现在的确没有必要急着出售。
真正值得注意的，是正在迅速减少的新Condo建设。
CMHC数据显示，如果按照Toronto CMA统一口径计算，截至2023年第二季度的过去四个季度，Condo开工量一度超过31,000套；到了2026年第二季度，这个数字已经下降到约8,300套。
而在City of Toronto，变化更加明显：2026年上半年，新开工的Condo只有156套。
这个数字低得出乎意料，与此同时，另一类住宅却在快速增加。
CMHC数据显示，2026年上半年，多伦多专门用于长期出租的Purpose-Built Rental Apartment开工量同比增加82%，并且自1994年以来首次超过Condo。
一个很明显的变化正在发生：
用来出租的apartment 越来越多，而新建出售的Condo却越来越少。
这两股力量，对个人投资者的影响并不相同。
越来越多的专业出租Apartment进入市场，会增加租客的选择，对租金上涨构成压力；而Condo开工量大幅减少，则意味着几年以后，可供出售的新建公寓会明显下降。
公寓从开工到交房需要几年时间。
所以，今天没有动工的房子，真正影响的不是今天的市场，而是几年后的供应。
这也是为什么，在没有重大经济或政策变化的前提下，我会特别留意：
2028--2031年前后。
我并不是说那几年一定是Condo价格的高点。
市场的最高点，没有人能够提前准确知道。
我关注的是另外一件事：
当过去几年大量交付的库存逐渐被市场消化，而今天极低的Condo开工量开始反映到未来的交房数量上，市场的供求关系可能会逆转。
如果届时成交恢复、库存下降、价格势必会所改善，那么对于一些小的Condo投资人来说，可能会出现一个比今天更从容的清仓窗口。
因为未来的Condo投资逻辑，也许已经和以前不完全一样了。
随着Purpose-Built Rental大量进入市场，个人Condo房东面对的出租竞争可能是越来越激烈；另一方面，管理费、地税和维修成本，却很难回到从前。
尤其是管理费。
这些年，我看着一些楼的管理费从每平方英尺四五毛，慢慢涨到六七毛、八九毛，有些甚至超过$1。
表面上看，每个月只是多了一笔支出。
时间拉长以后，它却在一点点吃掉租金带来的收益。
如果租金的涨幅长期赶不上持有成本的增长，投资者最终能够依靠的，就越来越偏向房价本身的升值。
这也是我认为未来几年持有投资Condo最值得留意的地方。
两年前那个秋日下午，我最后还是把那块For Sale牌子插好了。
公交车司机也回到了自己的车上。
车门关上，公交车缓缓驶离，很快汇入Leslie Street的车流。
我站在草坪上，又拿起了锤子。
“叮、叮、叮……”
生活在继续，市场也在继续。
这些年做地产，我越来越觉得：
买房需要时机，卖房其实也一样。
接下来的几年，值得condo小业主密切关注，
根据自己的财务情况，该保留的保留，该清仓的要及时清仓。
以上只是我根据公开市场数据和多年地产工作中的观察所做的一点个人思考，不构成投资建议。投资有风险，入市须谨慎。
苦等一个卖掉公寓的机会
hgwzx (2026-09-18 17:08:46) 评论 (0)2024年10月的一个下午，我在York Mills和Leslie附近，准备给一套即将上市的独立屋插牌。
我把车停在路边，打开后备箱，把For Sale牌子、铁架和锤子一件件拿出来，搬到前院的草坪上。
那是一个很普通的秋日下午。
我刚把铁架立起来，拿起锤子敲了几下。
“叮、叮、叮……”
声音在路边格外清楚。
旁边正好停着一辆公交车。
我低着头继续干活，忽然听见车门打开。抬头一看，一位中年男士从驾驶座下来，微笑着朝我走过来。
他看了看草坪上的For Sale牌子，又看了看我，问：
“你是卖这套房子的经纪吗？”
我点点头。
我以为遇到了一个潜在买家，便放下手里的锤子，和他攀谈起来。
他问房子多大、几间卧室、大概卖多少钱，我一一告诉了他。
聊了一会儿，我顺口问：
“你是想买这个房子吗？”
他停了一下，有些不好意思地笑了。
“不是。”
“我是想卖掉我的公寓。”
原来，他和太太几年前从巴基斯坦移民到加拿大。
他在多伦多开公交车，太太也有工作，两个人收入都算不上特别高，家里还有两个孩子。他们自己住在一套不大的Bungalow里，也有Mortgage。
前些年房价一路狂飙，看着身边不少人买楼花赚得盆满钵满，他们也在Mississauga买了一套预售公寓。
想法其实很简单：等几年，房子盖好了，价格涨了，再卖掉。
那几年，这样想的人不在少数。
只是后来发生的事情，大家都知道了。
利率快速上升，房地产市场也转了方向。
等到公寓真正交房的时候，他们才发现，已经很难按照原来的计划转手卖掉。
可房子已经盖好了, 必须Closing。
以夫妻两个人的收入，再加上自住房原有的Mortgage，很难从银行申请到贷款。最后，他们只能私贷，勉强把房子接下来。
公寓后来租了出去。每个月虽然有租金进账，但利息、管理费、地税，一项项加起来，租金还是不够。
他说，自己每个月工资发下来，很大一部分都要填进这个窟窿。
然后，他很平静地问我：“如果你有买家，能不能帮我把它卖掉？”
哪怕亏一些，他也想割肉离场。
那天下午，我们没有聊很久。
公交车还停在路边。
他要继续上班，我也要继续把那块牌子插完。
后来，我时不时会想起这个人。
尤其是最近。
因为又有一些客户开始问我同样一个问题：
“Jerry，现在Condo已经跌了这么多，到底什么时候才适合把手里的投资公寓卖掉？”
这个问题，没有人能够准确回答。
不过，最近的一些数据，颇值得玩味。
最冷的时候，也许正在慢慢过去
2026年第二季度，GTA Condo成交量同比增加8.8%，Active Listings同比减少15.4%，但平均成交价格仍比去年同期下降7.5%。
换句话说：
成交开始恢复，库存有所下降，但价格仍然在下探。
如果现金流还能承受，现在的确没有必要急着出售。
真正值得注意的，是正在迅速减少的新Condo建设。
CMHC数据显示，如果按照Toronto CMA统一口径计算，截至2023年第二季度的过去四个季度，Condo开工量一度超过31,000套；到了2026年第二季度，这个数字已经下降到约8,300套。
而在City of Toronto，变化更加明显：2026年上半年，新开工的Condo只有156套。
这个数字低得出乎意料，与此同时，另一类住宅却在快速增加。
CMHC数据显示，2026年上半年，多伦多专门用于长期出租的Purpose-Built Rental Apartment开工量同比增加82%，并且自1994年以来首次超过Condo。
一个很明显的变化正在发生：
用来出租的apartment 越来越多，而新建出售的Condo却越来越少。
这两股力量，对个人投资者的影响并不相同。
越来越多的专业出租Apartment进入市场，会增加租客的选择，对租金上涨构成压力；而Condo开工量大幅减少，则意味着几年以后，可供出售的新建公寓会明显下降。
公寓从开工到交房需要几年时间。
所以，今天没有动工的房子，真正影响的不是今天的市场，而是几年后的供应。
这也是为什么，在没有重大经济或政策变化的前提下，我会特别留意：
2028--2031年前后。
我并不是说那几年一定是Condo价格的高点。
市场的最高点，没有人能够提前准确知道。
我关注的是另外一件事：
当过去几年大量交付的库存逐渐被市场消化，而今天极低的Condo开工量开始反映到未来的交房数量上，市场的供求关系可能会逆转。
如果届时成交恢复、库存下降、价格势必会所改善，那么对于一些小的Condo投资人来说，可能会出现一个比今天更从容的清仓窗口。
因为未来的Condo投资逻辑，也许已经和以前不完全一样了。
随着Purpose-Built Rental大量进入市场，个人Condo房东面对的出租竞争可能是越来越激烈；另一方面，管理费、地税和维修成本，却很难回到从前。
尤其是管理费。
这些年，我看着一些楼的管理费从每平方英尺四五毛，慢慢涨到六七毛、八九毛，有些甚至超过$1。
表面上看，每个月只是多了一笔支出。
时间拉长以后，它却在一点点吃掉租金带来的收益。
如果租金的涨幅长期赶不上持有成本的增长，投资者最终能够依靠的，就越来越偏向房价本身的升值。
这也是我认为未来几年持有投资Condo最值得留意的地方。
两年前那个秋日下午，我最后还是把那块For Sale牌子插好了。
公交车司机也回到了自己的车上。
车门关上，公交车缓缓驶离，很快汇入Leslie Street的车流。
我站在草坪上，又拿起了锤子。
“叮、叮、叮……”
生活在继续，市场也在继续。
这些年做地产，我越来越觉得：
买房需要时机，卖房其实也一样。
接下来的几年，值得condo小业主密切关注，
根据自己的财务情况，该保留的保留，该清仓的要及时清仓。
以上只是我根据公开市场数据和多年地产工作中的观察所做的一点个人思考，不构成投资建议。投资有风险，入市须谨慎。